Contrato de arras: confirmatorias, penitenciales o penales

Contrato de arras: confirmatorias, penitenciales o penales

A menudo me preguntan qué es eso de un contrato de arras, así que voy a intentar explicarlo brevemente:

Contrato de arras y sus consecuencias

Lo primero que habría que aclarar es que no existe el tal «contrato de arras». En realidad estamos hablando de un contrato de compraventa que, en su redacción, se ha incluido una cláusula que podríamos denominar como pacto de arras.
#contrato de arras
El contrato de arras nada tiene que ver con las arras matrimoniales, aunque de alguna manera tienen un significado común.
Lo que dice la RAE en su definición de arras:
«Prenda o señal entregada como garantía en algún contrato o concierto. En algunos ritos matrimoniales, monedas que los desposados se entregan como símbolo de unión. Entrega de una parte del precio o consignación de una cantidad con la que se garantiza el cumplimiento de una obligación».
Arras penitenciales:
«Arras que permiten a quien hace la entrega desvincularse de la obligación, aceptando su pérdida».

¿Para qué sirve la cláusula de arras en un contrato de compraventa?

Cuando las dos partes (compradora y vendedora) firman un contrato privado de compraventa, están comprometiéndose ambos a llegar hasta el final de la operación en las condiciones estipuladas en el contrato. Ahora bien, si el contrato incluye la cláusula de arras que no es otra cosa que un depósito que hace el comprador al vendedor, estamos abriendo la posibilidad de que cualquiera de las partes desista de la operación en cualquier momento asumiendo unas consecuencias:
1.- Si es el comprador el que no quiere seguir con la compra y desiste del contrato, pierde el importe depositado como garantía. Ese importe es totalmente variable y dependerá de lo acordado por las partes en el momento de la firma del contrato.
2.- Si es el vendedor quien desiste, deberá devolver al comprador la cantidad depositada, más otro tanto equivalente como indemnización.
IMPORTANTE: Para que las arras sirvan para desistir del contrato sin más consecuencias, es importante que se mencione expresamente en el contrato que se trata de arras penitenciales y no de arras confirmatorias.
¿Son lo mismo las arras penitenciales que las arras penales?
Es importante que en el contrato se diga expresamente que se trata de «arras penitenciales», porque en caso de interpretarse como penales, si una de las partes quiere desistir, la otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato, y eso va a suponer un serio problema.

Ramón Cerdá
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